Information concernant la vente de nouveaux biens immobilier.

,

Balade en Grande Bourgeoisie

Le XIXème et XXème siècle donnent naissance à de superbes maisons nobiliaires, aux façades riches et travaillées, au luxe élégant et raffiné, témoignage d’une époque où le notable asseyait son prestige. Nice dissimule aux regards des curieux ces demeures uniques.

C’est au détour d’une petite rue résidentielle que la rencontre a lieu. Du côté de Nice nord et de son quartier de l’Evêché, au calme d’une traverse de Cimiez, sur les hauteurs du Mont-Boron ou même dans le tant prisé Carré d’Or. Belle Epoque, début siècle ou Liberty, l’hôtel particulier distribue ses charmes et livre ses secrets.

C’est avec délice que l’on pénètre au sein de ces demeures avec parquets d’époque, moulures et corniches, empreintes de l’atmosphère toute particulière que confère l’histoire et le temps.

Succombez aux atours de ces maisons uniques, laissez vous séduire par leurs superbes volumes et leur élégance intemporelle, l’hôtel particulier se décline pour tous les budgets, supporte une décoration contemporaine comme une rénovation dans le plus pur respect de la tradition.

Loi Alur: plus de protection pour les propriétaires

Safe HomeLe projet de loi Alur de la ministre du logement Cécile Duflot, regardant l’accès au logement et à urbanisme rénové, fut adopté en seconde lecture, vendredi 31 janvier, par les sénateurs.

Les chiffres

  • 176 voix en faveur contre 164 opposantes
  • 108 des 328 amendements examinés par le Sénat furent retenus.

La mesure phare

  • L’assurance GUL, Garanties Universelle des Loyers, visant a protéger les propriétaires contre des loyers impayés fut renforcé.

To be continued…

  • Le projet de loi Alur doit être examiné, en commission mixte paritaire, le 11 février prochain.

 

 

Nouveaux programmes immobiliers en Corse à Porto-Vecchio

Nous vous présentons ici deux programmes situés à Porto-Vecchio, en Corse-du-Sud.

Le premier, Résidence « A Sulana », situé à proximité du centre ville de Porto Vecchio, est une petite résidence de standing dans un écrin de verdure. Construite sur un terrain de 4000 mètres et offrant uniquement 11 appartements s’ouvrant sur de grandes terrasses et jardins privatifs, nichée dans un environnement verdoyant naturel composé de chênes et chênes-lièges. Il propose des T2 à partir de 184 760 €.

Le deuxième, Résidence « A Suara », propose des T2 à partir de 180 928 €. La résidence  est entièrement sécurisée avec portail automatisé, interphone, espaces verts aménagés. Elle est située à 500 mètres du cœur de Porto-Vecchio, à quelques minutes des plages et massifs montagneux et est très facilement accessible par la voie de contournement ce qui vous évitera les désagréments urbains.

Nice Properties Golf Challenge 2013 (2ème édition)

Pour la deuxième année consécutive, le Groupe NICE PROPERTIES a organisé le vendredi 6 septembre 2013 son NP Golf Challenge.
L’événement, qui s’est tenu au Golf d’Opio, Château de la Bégude, en partenariat avec le bijoutier FERRET, LAND ROVER et RIVIERA RADIO, a réuni près d’une centaine de participants parmi lesquels de nombreux professionnels de l’immobilier tels que notaires, promoteurs, avocats, agents immobiliers et experts.
C’était aussi l’occasion d’aller à la rencontre de différents acteurs économiques de la région, invités par Nice Properties et les autres sponsors de la manifestation. Et pour clore cette magnifique journée sportive, les meilleurs joueurs et joueuses se sont vu offrir de superbe lots lors de la remise des prix.

,

Interview de Me Cyril Sabatié, Cabinet LBVS-AVOCATS

 

  1. Pouvez-vous me résumer votre parcours ?

    Dans un premier temps, j’ai intégré l’Université de Paris XII où j’ai suivi une formation classique de droit – un DESS – qui a abouti à une spécialisation en droit de l’immobilier. J’ai ensuite débuté mon parcours professionnel en tant que juriste au sein de la MATMUT en 1999. Deux ans plus tard, j’ai poursuivi ma carrière de juriste au sein de la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM). Assez rapidement, je suis devenu directeur juridique de cette dernière, métier que j’ai exercé pendant 7 ans. J’ai parallèlement repris mes études pour suivre un enseignement de type DEA en « Droit Privé » mais aussi le BADGE EDHEC/ESI en management immobilier. J’ai finalement pris conscience que je préférais exercer le droit à mon propre compte et pour mes clients. J’ai donc prêté serment en 2008 pour devenir avocat en droit de l’immobilier et rejoindre le cabinet LBVS (Paris, Nice, Angers) en tant qu’avocat associé.

  2. D’où vient votre vocation à exercer la profession d’avocat ?

    Au départ, j’avais plutôt vocation à apprendre et découvrir les matières, le contexte, la cuisine juridique au sein de ces deux structures dans lesquelles j’étais salarié. Puis, j’ai eu l’envie de voler de mes propres ailes, de travailler de manière autonome mes dossiers, en leur insufflant une dynamique, une orientation et une stratégie qui me sont propres. C’est donc tout naturellement que la profession d’avocat s’est ouverte à moi.

  3. En tant qu’homme, quelles sont vos passions ?

    Le droit me passionne et c’est essentiel car mon métier est chronophage et stressant. Au-delà du travail, mes passions sont mes enfants et le sport. Je pratique tous les jours différentes activités telles que le rugby, la boxe, le judo, la course à pied et le vélo.

  4. Un certain nombre d’agences et de particuliers font appel à vous. Pourquoi vous plutôt qu’un autre ?

    J’ai conseillé pendant près de 10 ans des agences immobilières sans avoir été avocat. Mon expérience au sein de la FNAIM m’a mis en relation avec un large panel de professionnels et fait découvrir des problématiques diverses et variées. Ainsi, quand je consulte avec des agents immobiliers, ils savent parfaitement qu’au-delà de la problématique juridique que j’appréhende, je connais parfaitement leur environnement professionnel et leurs problématiques sur le terrain.

  5. Pourquoi passer par un avocat immobilier pour sécuriser une vente ou un achat ?

    Dans le cadre d’une vente ou d’un d’achat, le notaire joue un rôle important. Il est, en effet, le conseil des parties et se doit de sécuriser l’opération, quelle qu’elle soit. Son rôle est donc de consacrer la vente et d’obtenir l’accord des parties.
    L’avocat quant à lui peut être le conseil d’une seule des parties. Il va ainsi valider et vérifier en amont tout le processus qui va aboutir à la signature de l’acte authentique.
    Au cours du déroulement d’une vente, des difficultés peuvent être rencontrées : conformité du bien immobilier, régularité de la piscine, de la véranda, etc.
    Dès lors, le notaire va donner un conseil neutre à l’acheteur : vous pouvez acheter ou non le bien immobilier malgré sa non-conformité. Ce sera donc à l’acheteur de trancher, mais il ne mesurera pas toujours l’enjeu de l’opération. C’est là que l’avocat intervient en débroussaillant toutes les problématiques mises en exergue par le notaire, de façon à aider l’acheteur à se constituer une opinion : en achetant en connaissance de cause, est-ce que je peux renégocier le prix ?

  6. En tant que conseil auprès des agences immobilières, quelles sont vos missions ?

    Je conseille les agences immobilières dans leurs opérations de transactions, tant en amont qu’en aval, au niveau de la commercialisation des biens, de la réglementation professionnelle : affichage des prix, règles du mandat, loi Hoguet… Je conseille également les cabinets de gestion, les syndics ou encore certains promoteurs immobiliers.
    Mes champs d’action professionnels sont principalement la transaction immobilière, les copropriétés, les baux commerciaux ou d’habitation, la cession d’agence immobilière ou de portefeuille de syndics, la construction, l’urbanisme et aussi les problèmes d’assurance construction (la garantie décennale, biennale, ou dommages-ouvrage). De la sorte, mes missions sont assez larges et variées, ce qui fait aussi l’intérêt de mon métier, même s’il est assez spécialisé.

  7. Comment se tenir informé des nouvelles lois et jurisprudences ?

    En tant qu’avocat, je suis pour ma part abonné à de nombreuses revues et forums. Je dois me mettre à jour quotidiennement car, contrairement à ce que l’on peut penser, le droit de l’immobilier n’est pas un droit immobile. Il est en constante évolution, en dynamique perpétuelle, et offre tous les jours des nouveautés, tant législatives que jurisprudentielles.
    Si un agent immobilier veut se tenir à jour juridiquement, il peut éventuellement faire appel à un conseil, mais aussi s’abonner à des revues et newsletters. Pour ma part, je réalise des newsletters hebdomadaires pour mes clients qui relatent l’actualité juridique de la semaine écoulée.

  8. La législation française en matière de droit immobilier doit-elle évoluer et pourquoi ?

    Assurément, la législation sur les professions immobilières doit évoluer. C’est une législation qui date du 2 janvier 1970. Elle est donc parfaitement obsolète et inadaptée aux pratiques des professionnels de l’immobilier aujourd’hui.
    Une réforme est en marche puisque le 26 juin dernier, Cécile Duflot, ministre du logement, a présenté un projet de loi au Conseil des Ministres. Il vise notamment à faire évoluer la loi Hoguet et donc la réglementation des professionnels. Même si ce projet de loi n’est ni abouti, ni adapté, il reste tout de même un premier pas vers une modernisation qui est, je pense, indispensable.

,

Une envie de Grande Bleue ?

C‘est le début des vacances d’été, et la Côte d’Azur va redevenir pour quelques semaines cette destination privilégiée pour des millions de touristes français et étrangers.

Les Tour de France aura marqué le coup d’envoi de la saison estivale et le réservations dans les hôtels sont au beau fixe, tout comme la météo des plages…

La fin de ce premier trimestre aura été marqué par le lancement de nouveaux programmes neufs de grand standing sur l’ensemble du littoral azuréen (Nice, Villefranche-sur-mer, Antibes et Cannes), véritables balcons sur la mer pour de futurs résidents venus de toute l’Europe et d’outre-Atlantique.

Enfin, l’ajustement tant attendu et logique des prix du marché de l’immobilier neuf s’est mis en place, et que votre recherche s’oriente vers des produits de grand standing, ou encore des produits d’investissement ou de défiscalisation, c’est le moment propice pour avancer dans vos réflexions.

Je vous invite donc à visiter le site investimmoneuf.fr avec les dernières mises à jour pour les programmes. De notre côté, nos collaborateurs restent à votre disposition afin de vous apporter tous les détails concernant les programmes que vous aurez sélectionné sur notre site web, ainsi que pour organiser des visites sur les différents sites.

,

IMMOBILIER NEUF: Perspectives et Stratégies pour 2014

Une situation préoccupante…

Ce deuxième semestre 2013 marque une étape importante dans l’évolution de du marché immobilier sur le territoire national.
L’analyse des données économiques et des résultats des ventes dans la transaction classique comme dans le l’immobilier neuf donnent le signal d’alarme d’un marché arrivé au point mort, et sonnent le glas de tous les espoirs de création de nouveaux logements pour les semestres à venir…
Car avec un recul des mises en chantier de nouveaux programmes supérieur à 30% c’est bien plusieurs semestres qu’il faudra pour relancer le secteur de la production des logements neufs dans les grandes agglomérations et pôles d’emplois locaux.
Et pourtant,

  • La production de logements neufs est au cœur des besoins de logements des actifs locaux mettant à disposition des résidents des logements plus confortables mais aussi moins énergivores, plus adaptés au style de vie moderne.
  • La production de logements neufs est étroitement liée au développement des industries et de l’emploi local, la construction d’un logement générant en moyenne 2 emplois locaux directs, et trois fois plus d’emplois indirects dans le commerce et le tertiaire.
  • La production de logements neufs est un vecteur incontournable de la création de logements sociaux locaux et donc un élément progressif du renouvellement du parc des logements sociaux, sans incidence sur les finances des villes, des régions ou de l’Etat.
  • La production de logements neufs est une alternative viable dans le cadre du développement de nouvelles entreprises dans le secteur de la construction, du commerce et des services, notamment ceux liées au développement durable.
  • La production de logements neufs est –par effet de levier- un facteur du développement de l’investissement dans l’amélioration des logements anciens dans le cadre de leur rénovation, leur mise aux normes ou la maitrise des charges.
  • La production de logements neufs, l’activité immobilière, celle de la construction, des matériaux et services y liés sont les pôles de production de TVA les plus important de l’industrie, estimé toutes activités confondues à plus de 35%.
  • La production de logements neufs est un élément incontournable du développement de taxes locales –par les constructeurs, les propriétaires et les occupants- donc un vecteur de développement des infrastructures, des services et des emplois locaux.

En fait,
La production de logements neufs est un élément incontournable du développement pérenne des économies locales et de notre industrie nationale.

Quid du 2ème semestre 2013 ?

Tous les indicateurs économiques nous amènent à penser que la situation des finances du pays ne va guère s’améliorer et que malgré le durcissement de la pression fiscale sur l’impôt direct des personnes et des sociétés les recettes sont en berne et l’économie en panne.

Le principal effet à court et moyen terme de la morosité économique et fiscale sera une baisse de la consommation, donc une diminution notable et regrettable des recettes de TVA, dont la justesse de l’imposition est pourtant un fait reconnu par les économistes de toutes tendances.

Cette morosité devrait se prolonger durant la période estivale, devant la crainte de secousses fortes sur le marché de l’emploi , le régime des retraites, et une crise économique et sociale… qui dure et s’étend à toutes les couches de la société.

Dans une actualité chahutée où une incertitude globale plane sur la rentabilité des produits financiers, le retour au Placement Pierre se révèle –comme en toute période de crise- une alternative de plus en plus logique et sécurisée.

Le début de l’exercice 2013 a d’ailleurs été marqué par un transfert des investissements du papier vers la pierre, et nombre d’acquéreurs se sont déjà positionné sur des biens à forte valeur patrimoniale, sans recours à aucun financement. Cette tendance devrait encore s’accentuer sur les résidences de grand standing d’ici à la fin de l’année 2013.

De plus, la capacité d’attraction touristique de notre pays et le principe d’accessibilité à la propriété privée en fait une destination privilégié pour les investisseurs qui joignent ainsi l’utilité d’un investissement patrimonial dans la pierre, à l’agréable d’une résidence secondaire en France. Le retour en force d’investisseurs étrangers observé ces derniers mois devrait donc se consolider, mais uniquement sur le marché ultra-périphérique des biens de très grand standing et sur des destinations touristiques.

Enfin, l’offre de produits de financement exceptionnels devrait continuer à booster les ventes dans le social ainsi que celles liées aux niches fiscales de type Duflot, mais seulement sur des produits d’entrée de gamme à faible profil spéculatif. Les montages financiers sont au cœur de ce segment de marché caractérisé par des apports personnels minimes.

C’est donc un marché à 2 vitesses qui devrait marquer le pas de ce second semestre. L’un sur des produits d’entrée de gamme, l’autre sur des produits haut de gamme. L’un nécessitant le mise en place de crédit, l’autre non. L’investissement-pierre étant pour les premiers un levier d’épargne personnelle, et pour les seconds une valeur-refuge.

Exit les produits résidentiels intermédiaires de bon standing dans les quartiers résidentiels à CSP+ dans un marché où les prix ont tendance à dévisser, exit les investisseurs traditionnels à forte capacité d’épargne par ailleurs soucieux… de la préserver.

Quelles stratégie pour 2014 ?

Le marché immobilier ne pourra pas continuer à se reposer longtemps sur ces 2 secteurs que sont l’entrée de gamme et le haut de gamme, car une caractéristique commune à ces deux secteurs… et qu’ils s’épuisent vite : les uns par la limitation de leur capacité d’endettement, les autres du fait de la rareté des sites disponibles pour les programmes de très haut de gamme.
Il faut donc se donner les moyens de raccrocher d’autres segments du marché, d’autres profils d’acquéreurs et d’investisseurs. De diversifier les typologies de programmes afin de capter une clientèle qui n’à pas disparu, mais qui est juste en état d’hibernation, dans l’attente de jours meilleurs.
Bien sûr une grande partie du retour des investisseurs traditionnels sur le marché de l’immobilier dépend fortement de la diminution de le pression fiscale, tant sur les personnes que sur les biens, que de la reprise de la croissance qui marquera le retour de la confiance et libèrera l’épargne-matelas.
Justement, 2014 devrait être une année charnière pour le retour de la croissance en France, dont les effets devraient se faire sentir en terme d’investissement sur le dernier trimestre de l’exercice. La rentrée, et l’hiver 2014 devrait donc marquer le pas en terme d’investissements dans la pierre.
Si il y avait une stratégie à adopter sur 2014, ce serait une stratégie multicanal.

Tout d’abord consolider nos acquis :

  • Dans un premier temps : conforter le secteur de l’entrée de gamme car il a un rôle de régulateur des prix du foncier dans les grandes villes, et donc au final des prix de l’immobilier neuf, avec pour objectif précis celui de réduire l’écart-type entre les prix du neuf et de la revente.
  • Dans un deuxième temps : continuer à développer le marché du très haut de gamme car il a un effet drainant sur les investissements et les décisions d’achat dans le neuf comme la revente, et permet également de mettre à contribution des capitaux étrangers pour stimuler notre croissance et nos recettes fiscales.

Ensuite diversifier nos cibles de marché :

  • Le point le plus important : anticiper le retour des investisseurs traditionnels à forte capacité d’épargne sur des programmes en secteur résidentiel . L’optimisation de la commercialisation sera basé sur la répartition interne des appartements, le niveau de confort
  • Enfin : développer les nouveaux marchés à forte valeur ajoutée que sont les résidences de loisirs à la mer comme à la montagne. Le futur de ces produits reposant autant sur le profil du programme que sur la forme de propriété et la dynamique de la gestion.

Aujourd’hui plus que jamais, le champ des possibles reste ouvert.

A vos calculettes !!!

,

La défiscalisation en Loi Duflot, c’est le moment

Optimisez votre situation patrimoniale et réduisez vos impôts ! Investissez en loi Duflot 2013 et défiscalisez 18% de votre investissement sur 9 ans ! La loi Duflot est un dispositif fiscal que prend le relais de la Loi Scellier depuis le 1er janvier 2013. Ce dispositif est destiné à tous les contribuables français qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, un logement neuf (logement destiné à la location) ou en l’état futur d’achèvement. Les investisseurs qui optent pour un investissement en Loi Duflot bénéficient au final d’une réduction d’impôt sur le revenu de 18 % répartie sur une durée de 9 ans. Le dispositif de défiscalisation consiste à acquérir un bien immobilier neuf pour le louer pendant 9 ans en respectant des plafonds locatifs prévus par la loi.

[blockquote3]La loi Duflot 2013 permet de vous constituer un patrimoine en douceur car le financement du logement se fait en majorité par les loyers du locataire et par les économies d’impôts réalisées ![/blockquote3]

Eléments nécessaires :

  • La location doit être signée avec le locataire dans les 12 mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble.
  • le plafond maximum de l’investissement annuel est de 300.000€ (et il est limité à 2 logements par an).
  • Le plafond maximum par mètre carré de surface habitable vendue est fixé à 5.500€ / m2 quelle que soit la localisation géographique du programme Duflot.

Projets de simulations en Loi Duflot :

  • Un montant de 100.000€ génèrera une réduction d’impôts de 18.000€, soit 2.000€ par an pendant 9 ans.
  • Un montant de 200.000€ génèrera une réduction d’impôts de 36.000€, soit 4.000€ par an pendant 9 ans.
  • Un montant de 300.000€ génèrera une réduction d’impôts de 54.000€, soit 6.000€ par an pendant 9 ans.

[button type= »medium » color= »black » link= »http://www.investimmoneuf.fr/locatifs.html » ]Voir nos programmes neufs[/button]

,

La relance viendra de la finance…

Cela est une évidence pour la plupart des professionnels de l’immobilier: promoteurs, commerciaux, négociateurs, mais cela est aussi devenu un triste constat pour les intervenants incontournables du secteur que sont investisseurs immobiliers.
Tous les acteurs de la vente confirment quant à eux que la baisse du volume des transactions dans l’immobilier semble intimement et inévitablement liée à la baisse de production des crédits. Les dossiers de financement qui semblaient « solides » et sécurisés hier, ne le sont plus aujourd’hui en regard des durcissement des conditions d’octroi de crédit des établissement financiers. D’une manière générale, la « casse » sur les dossiers adossés à un financement en 2012 aura été proche des 40%… ce qui est un record en la matière. Pour mémoire, le recul des ventes dans le secteur de l’immobilier neuf flirtait avec les 30% de moyenne sur le territoire national pour l’année 2012, pendant que le recul de la production des crédits était de 26,4% sur le même période.
Sur ce premier trimestre 2013, cette situation se confirme avec un recul de 8,7% de la production du crédit (Crédit Logement/CSA), et l’offre de logements continue de diminuer chaque trimestre (recul des mises en chantier de 27% sur l’année 2012), ce qui nous laisse augurer une année 2013 pour le moins délicate. Pourtant, la demande reste présente et importante notamment dans le secteur de l’immobilier neuf et pour les programmes dotés du label BBC (RT-2012) comme en témoignent les demandes de renseignements régulières reçues dans les bureaux de ventes, les agences et sur les portails internet.
Cette demande « tournante » provient en grande partie de clients à forte capacité d’épargne et déjà propriétaires, à la recherche d’une résidence secondaire et/ou d’un investissement locatif pouvant constituer à terme un complément de leur retraite ou une résidence principale à moyen et long terme. Dans un marché où les prix des programmes neufs ont tendance à se stabiliser, le seul frein à leur décision d’achat reste la fiscalité galopante en ces temps d’austérité budgétaire.
En d’autres temps, des dispositifs de défiscalisation efficaces et cohérents auraient permis d’exercer un effet de levier afin de de provoquer un réinvestissement de l’épargne privée dans le secteur de l’immobilier aidé, mais les espoirs fondés sur le Loi Duflot à la veille du second trimestre 2013 semblent vains.
Le second souffle tant espéré par investisseurs et primo-acquérants pourraient provenir de la part des établissements financiers: assouplissement des critères d’octroi de crédit, allongement des périodes d’amortissement, mise en place de nouveaux formats de crédits immobiliers plus flexibles -de type leasing-immobilier- sont autant de concepts à explorer afin de permettre de rediriger une partie de l’épargne des particuliers vers la Pierre.
Il ne fait nul doute que ces solutions sont dans les cartons et prêtes à la diffusion grand public, encore faut-il rediriger l’épargne-OR et l’épargne-papier vers les comptes bancaires afin de reconstituer les garanties de crédits, encore faut-il une politique économique génératrice de croissance et d’emplois, encore faut-il un climat social apaisé et une industrie locale re-dynamisé. La relance de l’économie en général et du secteur de l’immobilier en particulier, si elle n’est pas pour demain, n’en est pas moins inévitable. Les trimestre à venir de l’année 2013 nous donneront les clefs de ce nouveau départ à l’orée de 2014 dont le signal de départ viendra… de la finance.

La reprise dans l’immobilier neuf, c’est maintenant

Immobilier et Economies

Ce premier trimestre de l’année 2013 aura plongé les intervenants du secteur de l’immobilier neuf dans la perplexité la plus totale. Entre des chiffres alarmants des analystes montrant un recul des transactions de 30% dans le neuf sur le 1er trimestre 2013, et dans le même temps un recul des mises en chantier de 33%,des effets d’annonces de nouvelles mesures en faveur du secteur du logement neuf de la part du gouvernement pour le moins…floues et encore incertaines, des licenciements massifs dans le secteur du BTP, et des acquéreurs encore incertains qui malgré un niveau de cout du crédit attractif attendent encore une baisse des prix qu’ils ne voient pas venir…

Mais que se passe-t-il donc ? Pour le comprendre il faut prendre un peu de recul sur les 9 derniers mois.

1. Des investisseurs dans l’attente : le changement de politique amorcé depuis mai 2012 a directement provoqué un renfort de l’épargne forcé et donc un départ des investisseurs privés qui traditionnellement étaient plus attirés par la pierre. Leur effort s’est concentré depuis 9 mois sur la consolidation de leur épargne dans l’attente de jours meilleurs ou d’affaires exceptionnelles à réaliser. Si le secteur des investisseurs institutionnels s’est progressivement substitué à celui du privé, il n’en demeure pas moins que ces derniers se placent généralement sur des produits d’entrée de gamme –rentabilité locative oblige- sur une marchandise limité, et sur des délais de prise de décision très longs.

2. Des banques dans l’attente : le changement de politique amorcé depuis mai 2012 a directement provoqué un durcissement des critères d’octroi de prêts destinés aux résidence principales et primo-acquérants. En peu de mots il est plus facile d’acquérir une résidence secondaire sur la côte d’azur avec un solide apport personnel, qu’une résidence principale en zone tendue avec un apport minimum, et cela malgré des taux bancaires «exceptionnellement bas » comme se plaisent à nous le chanter les intervenants du secteur financier, dont le seul but derrière cette manœuvre, est de récupérer la gestion de vos revenus et votre épargne afin de mieux vous vendre leurs produits de financement, mais aussi d’assurance, de retraite complémentaire, de téléphonie, etc. Notre argent les intéresse plus que jamais.

3. Des promoteurs dans l’attente : le changement de politique amorcé depuis mai 2012 a directement provoqué un effondrement de la demande tant sur le plan de la qualité que de la quantité. Pire encore, la visibilité en terme d’écoulement de stocks et de profilage des programmes a totalement disparu, contraignant les promoteurs à se concentrer sur des programmes qu’ils seront sûrs de vendre, à savoir, les programmes d’entrée de gamme –très prisés par les investisseurs institutionnels- et les programmes haut de gamme (ou à vocation de résidence secondaire). Conséquence directe, les programmes de placement intermédiaires on –faute d’une demande très faible- pratiquement disparu du marché. Exit donc les appartements locatifs de qualité dans les beaux quartiers résidentiels, pendant que la diminution volontaire et graduelle de l’offre maintient les prix constants, pas de baisse spectaculaire des prix à espérer donc.

4. Des entreprises dans l’attente : le changement de politique amorcé depuis mai 2012 a directement provoqué une baisse importante des mises en chantier, le tout aggravé par l’arrivée sur les secteurs frontaliers d’entreprises étrangères également à la recherche de nouveaux chantiers, dans une ambiance faussement compétitive où les promoteurs on tendance à « rogner » sur tous les postes afin d’optimiser leurs prix de ventes, tout en reconstruisant leurs marges. Les entreprises établies sur le secteur national ont donc à ce jour dû alléger leurs effectifs afin de continuer à survivre dans une ambiance morose et des plus incertaine.

Et pourtant les signaux sont là…

1. Le besoin est là : Le déficit en besoin de logements pour les actifs, à la location ou en propriété pleine, n’à jamais été aussi important, et à ce jour tout pousse les locataires à l’immobilité, tant le renouvellement de marché en logements neufs dont les charges restent faibles et le niveau de confort et de sécurité supérieur aux logements anciens, et tant il reste difficile de financer sa résidence principale auprès d’établissements de crédits devenus de plus en plus frileux et rigides.

2. Les clients sont là : la demande perçue dans les bureaux de vente et les agences immobilières pour les produits neufs –à la différence de la demande qualifiée et exprimée- reste importante. Elle reflète l’attentisme des investisseurs privés, scrutant le marché dans l’attente de conditions plus favorables ou bien d’un retour sur investissement plus décent, c’est à dire loin de toutes les plafonds, limitations, taxation des revenus fonciers et autres pilules amères.

3. Les terrains sont là : la faiblesse de l’offre n’est que le résultant d’une diminution volontaire de l’offre de la part de promoteurs ne disposant pas de conditions d’écoulement de stocks optimales, sans compter que les meilleurs emplacements fonciers sont gardés… pour des jours meilleurs. De plus les promoteurs on maintenant en main des critères très stricts afin de mieux contrôler leurs prix de vente et d’éviter les phénomènes de bulles spéculatives.

4. Les entreprises sont là : prêtes à intervenir sur tous type de marchés. La concurrence européenne leur aura permis de mieux recentrer leurs prix unitaires. Reste encore l’impact des charges sur le coût du travail et celui des normes sur les prix de construction, c’est à dire sur le bilan final de l’opération et celui du prix clefs-en-mains. Au final, c’est toujours l’acquéreur qui paye la note. Une maîtrise plus efficace de ces derniers critères peut rapidement avoir un effet de levier qui peut aller jusqu’à 10% du prix de vente final…

Et plus important…

Quand le bâtiment va, tout va : un logement neuf construit, ce sont 2 emplois locaux créés, des financements, des taxes, d’autres secteurs de l’économie drainés (comme la décoration, l’équipement ménager) sans compter que un secteur du bâtiment en bonne santé peut représenter jusqu’à 2% de croissance au niveau national… ça laisse réfléchir.

Consommer moins, c’est vivre mieux : la nécessaire rénovation de notre parc de logements anciens nécessite la mises en chantier de programmes neufs, véritables ateliers expérimentaux des technologies nouvelles qui seront ensuite appliqués dans la réhabilitation du parc ancien pour des immeubles mieux isolés, donc moins énergivores et plus économiques. Un avantage pour les copropriétaires mais aussi les locataires-occupants des appartements.

L’argent appelle l’argent : la bonne circulation des flux de capitaux en interne est le signe d’une économie en bonne santé. Si l’épargne est une source de capitaux, le financement en est une autre, surtout quand il s’agit d’investir sur le long terme dans un bien immobilier. Donc pas de reprise sans surprise de la part des banques, ou du moins un assouplissement de position actuelle en ce qui concerne le financement des particuliers.

Le client attire le client : un secteur de l’immobilier dynamique apporte non seulement sa pierre au développement économique local et national, mais a aussi un effet direct sur l’établissement des processus de décision d’achat des clients potentiels –bouche à oreille, ostentation- provoquant un renouvellement constant de la demande et un effet de levier sur de nouvelles strates socio-professionnelles.

En peu de mots

La situation actuelle du secteur de l’immobilier neuf, et par extension de celui du BTP, est en train d’arriver à un point plus que préoccupant. Les licenciements qui ont commencés dans le BTP sur l’année 2012 devraient continuer sur 2013. Le déficit de confiance de la part des marchés financiers et le manque de visibilité force plus que jamais les promoteurs à réduire la voilure de leurs projets et à remettre leurs -grands- projets de développement à plus tard. Les effets d’annonces et mesures diverses qui ont présentées récemment, ne sont en aucun cas une réponse aux problèmes actuels, et sont vouées à l’échec et/ou l’oubli à court terme.

Les solutions sont pourtant évidentes et plébiscitées par tous les acteurs économiques du secteur immobilier : reconsidération de la taxation sur les biens immobiliers et redynamisation de la défiscalisation afin d’optimiser le retour sur investissement des acquéreurs-investisseurs, sans oublier l’allègement des charges et des normes de construction avec pour résultat un meilleur contrôle voir une baisse des prix de vente, ce qui permettrait de ramener sur le marché quelques milliards d’épargne et suffisamment d’optimisme pour de redonner force et vigueur à un des secteurs clefs de notre économie nationale.

Contrairement à la politique mise en place, la relance du secteur de l’immobilier ne se fera pas par l’augmentation de la demande des investisseurs institutionnels sur des programmes d’entrée de gamme, mais bel et bien par le retour sur le marché des investisseurs privés sur des programmes de qualité, et par dégel de l’épargne individuelle au profit de l’investissement-pierre.