Information concernant la vente de nouveaux biens immobilier.

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La Côte d’Azur, une mine d’or pour les investisseurs étrangers

Frédéric Maignan

Tous les professionnels de l’immobilier installés sur la Côte d’Azur vous le diront, les investisseurs et acheteurs étrangers plébiscitent toujours plus notre région. Qu’ils proviennent du Moyen-Orient, d’Europe et plus particulièrement d’Europe de l’Est, ces acheteurs investissent d’importantes sommes dans des biens immobiliers de prestige, en habitation ou en professionnel.

Grands hôtels, vignobles, appartements et villas d’exception sont les stars immobilières de l’année 2012. L’équipe de La Nouvelle édition, une émission d’actualité de Canal + intitulée « Pourquoi la France attire-t-elle les investisseurs étranger ?« , est allée à la rencontre de ces professionnels. Parmi eux, Frédéric Maignan, Senior Broker de notre bureau de Cannes.

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Perspectives 2012-2013 : Quand le Bâtiment va… tout va !

Perspectives

Tout le monde connaît ce vieil adage, tant il est vrai que le secteur du bâtiment est un secteur de premier plan pour les villes et les régions: emplois, logements, taxes et richesse, telles sont ses répercussions sur l’économie locale.
Les professionnels de l’immobilier et du bâtiment se sont réunis en ce début de mois pour débattre sur ce thème à l’initiative de laChambre de Commerce et de l’Industrie de Nice-Côte d’Azur.

Si ils ont pu observer un recul des vente sur le 1er semestre 2012 il reste cependant de très loin inférieur à le moyenne nationale. Il en va de même pour les prix au m², dont la légère baisse (-5%) est le reflet d’offre promotionnelles et de vente en bloc à des investisseurs institutionnels. Seul un secteur semble à à l’abri: celui du libre et des programmes de standing dont les prix sont stables et la demande constante.

Parallèlement à cela les mesures annoncées par le gouvernement dans le Projet de Loi de Finances 2013 devraient nous apporter plus de visibilité quant futur profil de la demande de logements locatifs, notamment concernant le Dispositif DUFLOT 2013, voué à prendre le relais de la Loi SCELLIER 2012. En attendant une meilleure lisibilité du marché de l’immobilier neuf, les promoteurs restent prudents dans leurs objectifs de mise en chantier de nouveaux programmes sur le début 2013.

Bref, ce dernier trimestre est pour l’immobilier neuf, une étape transitoire vers une reprise économique annoncée et attendue…
Certains investisseurs, autant institutionnels que privés, ont déjà anticipé cette reprise, et sont actuellement sur le marché à la recherche d’offre d’une résidence principale, secondaire ou encore d’un placement locatif.

Par ailleurs, la majorité des programmes neufs offerts sur le marché local affichent  des conditions d’achat promotionnelle et incitatives, ce qui n’est pas sans déplaire aux nombreux investisseurs potentiels.

C’est donc aujourd’hui plus que jamais  le moment d’acquérir une résidence de standing ou de développer votre patrimoine en toute sécurité et avec un excellent rendement sur l’une des plus belles régions du littoral français.

Nous restons à l’écoute de vos projets, et disponibles pour accompagner et vous assister tout au long du processus  d’acquisition, de financement, de mise en gestion locative et d’optimisation fiscale avec le concours de notre réseau de partenaires locaux.
Nous vous donnons rendez-vous dans notre Showroom de Programmes Neufs où vous pourrez voir les maquettes de projets de nos partenaires nationaux et régionaux et examiner leurs offres.

Cordialement,

Rentrée immobilière dynamique et ensoleillée sur la Côte d’Azur

Une rentrée dynamique et ensoleillée sur la Côte d’Azur, après l’attentisme post-électoral de ces derniers mois en réponse au manque de visibilité concernant la réforme fiscale à venir sur le foncier privé.

Or il semble maintenant acquis que l’Etat ne pourra pas se passer du concours du secteur de l’immobilier ni de celui des investisseurs privés -tant sur le plan économique que fiscal- si il veut maintenir le cap fixé pour la construction de 500.000 nouveaux logements.

Dans les cartons, un projet d’allègement de la fiscalité sur les  plus-values immobilières, et tout récemment un nouveau projet de loi très incitatif visant à favoriser les investissement locatifs dans le neuf pour remplacer la très populaire loi Scellier, ainsi que d’autres mesures encore à l’étude ou « en négociation » à l’Elysée et au Ministère du Logement.

Certains investisseurs, autant institutionnels que privés, ont déjà anticipé cette évolution, et sont revenus sur le marché à la recherche d’une résidence principale, secondaire ou encore d’un placement locatif.

Par ailleurs, la majorité des programmes neufs nouvellement arrivés sur le marché local affichent des prix tout à fait raisonnables, lorsque ce ne sont pas des conditions d’achat incitatives.

Enfin, côté produit, la récente évolution des normes, des technologies et des matériaux de construction marquent une maturité nouvelle de la construction neuve à « haute qualité environnementale » ou « basse consommation »  garantissant un confort optimal pour les résidents, tout en gardant le contrôle des charges de copropriété et des frais de maintenance.

C’est donc encore et toujours le moment d’acquérir une résidence de standing ou de développer votre patrimoine sur l’une des plus belles régions françaises, destination touristique pour plus de 10,5md de touristes chaque année, et ou l’éventail des saisons n’est qu’un prétexte de plus pour profiter des nombreuses activités disponibles à la mer… ou à la montagne.

Avec mon équipe, nous restons à l’écoute de vos projets, et disponibles pour toute informations complémentaire et/ou rendez-vous dans nos bureaux, ainsi que notre Showroom de Programmes Neufs où vous pourrez voir les maquettes de projets de nos partenaires nationaux et régionaux.

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Le successeur du Scellier : le dispositif Duflot (plus intéressant fiscalement)

(AFP) – Le dispositif fiscal pour les investisseurs achetant des logements neufs pour louer, successeur du « Scellier », sera plus intéressant en termes de réductions d’impôts mais davantage contraignant pour les investisseurs, indique mardi la ministre du Logement, Cécile Duflot. La ministre détaille, dans un entretien au Figaro, les contours de ce dispositif, qui vise selon elle à construire « 40.000 logements l’année prochaine, alors que le dispositif Scellier ne devrait permettre d’en construire que 30.000 cette année ».

[blockquote3] »Il sera plus incitatif fiscalement mais, en contrepartie, il comportera des exigences sociales renforcées » annonce Madame la Ministre Cécile Duflot.[/blockquote3]

Elle annonce que le taux de réduction d’impôt « sera compris entre 17 et 20% de l’investissement » et s’étalera entre 9 et 12 ans, avec peut-être un bonus pour les bâtiments à très haute performance énergétique. C’est supérieur au Scellier classique (13% sur 9 ans) et au Scellier intermédiaire (17% sur 12 ans et 21% sur 15 ans), rappelle-t-elle. Au total, l’investissement « ne devra pas dépasser 300.000 euros », précise Cécile Duflot.

En revanche, l’accès au dispositif sera rendu plus difficile pour les investisseurs. Les loyers des logements construits « seront plafonnés et inférieurs de 20% aux loyers du marché », soit un seuil plus restrictif que le Scellier. En outre, les zones concernées seront moins nombreuses « afin de concentrer l’incitation là où sont les besoins ». Si aucun besoin n’existe dans une zone, le dispositif ne sera pas accessible.

Enfin, « les plafonds de ressources des locataires seront baissés par rapport à ceux du dispositif Scellier », annonce la ministre. Le successeur du Scellier doit être dévoilé fin septembre lors de la présentation du budget 2013. Très populaire auprès de contribuables souvent aisés, le « Scellier », du nom du député radical du Val-d’Oise qui l’avait initié, permettait depuis quatre ans de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le prix d’achat d’un logement neuf, étalée sur neuf ans, à condition qu’il soit loué.

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Tendances du marché immobilier neuf au 1er trimestre 2012

Tendances 2012

Le début de l’année est toujours un moment important: il nous permet de dresser un bilan de l’année écoulée et de faire des projections sur l’évolution de la demande sur l’année à venir.

Le début de l’année 2012 montre un regain de demande sur les investissement locatifs, en grande partie motivé par la forte demande locative sur notre secteur géographique, qui reste une destination touristique majeure avec plus de 10 millions de visiteurs par an.

Par ailleurs, les mesures de défiscalisation, même si elles ont été revues à la baisse, permettent toujours de réaliser un bon investissement locatif, dans une région dynamique proche de pôles d’emplois hyper-actifs.Par exemple: le Scellier intermediaire reste toujours un placement intéressant, permettant ainsi de défiscaliser jusqu’à 21% sur 15 ans.Autre exemple, le Scellier-Bouvard, appliqué aux résidences de tourismes vous permettra non seulement de défiscaliser votre achat, mais aussi de bénéficier d’une exemption de paiement de la TVA, et d’une réduction sur vos revenus fonciers, tout en bénéficiant de revenus locatifs garantis sur 10 à 20 ans. AU total c’est un bénéfice fiscal supérieur à 30% du prix de vente avec loyers garantis dont vous allez pouvoir bénéficier, autant dire LE PLACEMENT immobilier pour 2012.

Enfin, le produit-star reste la résidence secondaire, très demandé par les clients français ou étrangers, que ce soit sur des programmes résidentiels en centre-ville avec ou sans vue mer, ou encore des résidences de tourisme de luxe et des residences de prestige.

Bulletin d’information de l’immobilier neuf

immoneufLe premier phénomène que nous avons remarqué est un net ralentissement des nouvelles mises en chantier sur tout l’ensemble du 06 sur le premier trimestre, en réponse à une lisibilité médiocre du marché, et les aléas concernant la situation économique et politique.

D’une part une demande affirmée et croissante sur les programmes de grand standing, et tout spécialement les grandes surfaces. D’autre part, une reprise des lancements sur des programmes d’entrée de gamme en zone péri-urbaine.

La destination semble principalement axée autour de 3 pôles: la résidence principale (majoritairement en relocation), la résidence secondaire, et les investissements (nationaux et étrangers) dans de l’immobilier à vocation patrimonial ou locatif.

Par ailleurs, la tendance à la baisse des taux entamée depuis de début de l’année se confirme, avec à ce jour, des taux moyens sur 20 ans attendus en-dessous de la barre des 4%, dont la destination principale sera le produit préféré des banques: l’immobilier neuf.

Enfin, les perspectives d’évolution sur le second semestre de 2012 s’orientent inévitablement vers les produits immobiliers de défiscalisation et d’épargne, cette fin d’année marquant le terme des avantages fiscaux accordés aux investisseurs  Scellier BBC et Censi-Bouvard avec les résidences de tourisme gérées.

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1er semestre 2012 : la baisse des taux des crédits immobilier se confirme

Le taux de l’OAT 10 ans* est tombé ce jour à son plus bas niveau historique : 2,39 %, en dessous de son précédent record de 2,45 % le 12 septembre 2011 (2,49 % le 27 aout 2010). Ceci s’explique par le fait que la dette française est aujourd’hui considérée comme un placement sûr face à des pays d’Europe du Sud dont la situation économique s’aggrave.

Depuis de début de l’année, les taux de crédit immobilier ne cessent de baisser. Ainsi le taux moyen sur 20 ans ressort à 3,95 % en mai contre 4,31 % en janvier 2012. Compte tenu du niveau très bas du taux l’OAT 10 ans, nous pensons que les taux de crédit devraient rester très avantageux, proches également de leur plus bas niveau historique, au moins jusqu’à l’automne. Nous constatons d’ores et déjà de nouvelles baisses de taux sur les premiers barèmes reçus pour le mois de juin.

C’est donc le moment d’acheter afin de profiter de ces conditions exceptionnelles pour développer votre portefeuille, ou bénéficier de la dernière année d’application des mesures de défiscalisation Scellier ou Censi-Bouvard. Aujourd’hui 75 % de nos banques partenaires proposent ainsi des taux inférieurs à 4 % sur 20 ans. Elles n’étaient que 5 % en janvier. Du coté de la demande, on note un léger retour, avec une hausse du nombre de dossiers de 5 % en mai 2012 par rapport à mai 2011, mais toujours une baisse de 10 % de la part des dossiers en cours d’achat immobilier, témoignant d’un attentisme toujours présent des emprunteurs. Par ailleurs plusieurs de nos banques-partenaires viennent de mettre sur le marché des produits bancaires à taux très intéressants pour les investissements immobiliers neufs en résidence principale, secondaire, ainsi que sur des biens destinés à un investissement locatif ou un crédit-relais.

Source: Nice Properties & Hestia Finances.
Nous vous invitons à visiter notre site web, et à nous contacter pour tout renseignements complémentaires sur nos programmes, ou un entretien dans nos bureaux.

*Les obligations assimilables du Trésor français généralement connues sous leur sigle : OAT sont des emprunts d’État, émis pour une durée de 7 ans minimum et 50 ans maximum. Leur crédit est celui de l’État français, qui bénéficie d’une très bonne signature (note AAa/AAA/AA+ accordée par les agences de notation Moody’s, Fitch et Standard and Poor’s respectivement). Il s’agit donc de titres de dette de l’Etat.

Quoi de neuf pour l’immobilier après le 6 mai 2012 ?

François Holland 6 Mai

Le temps du choix passé, le marché résiste bien aux présidentielles, et la pierre reste plus que jamais le support privilégié de votre patrimoine familial.

Le volume des ventes dans le neuf sur le Côte d’Azur reprend un nouvel essor à l’aube de la saison estivale, dopé par les investissements locatifs en défiscalisation et les demandes de résidences secondaires, notamment dans le haut de gamme, et sous l’impulsion d’une demande hors-zone.

Les promoteurs restent cependant prudents, et les prix restent constants tant dans les programmes en cours de commercialisation, que dans les projets annoncés en pré-vente. Enfin, le recul de la production des prêts observé au cours du 1er trimestre, affecte plus principalement l’ancien que le l’immobilier neuf, ce dernier restant le profil de produit préféré des banques.

Une fois les législatives passées, une nouvelle vague de réformes devrait voir le jour afin de toujours mieux encadrer et renforcer le secteur avec notamment la renaissance d’un dispositif d’incitation fiscale à l’investissement immobilier, une réforme de la fiscalité foncière afin de pénaliser la rétention, ainsi qu’une nouvelle législation concernant les recours abusifs sur les permis de construire. à suivre…

Interview de Michael Fusaro, directeur des agences Nice Properties

Radio Emotion

[dropcap1]L[/dropcap1]a semaine dernière, Michael Fusaro, directeur des agences Nice Properties, était l’invité de l’émission intitulée “Un homme, une entreprise” sur Radio Emotion,

Ce « rendez-vous économique de la Côte d’Azur » accueille des chefs d’entreprise et des dirigeants d’établissements publics venus parler de leur activité et de leur structure. Humaine et instructive, l’émission permet aux auditeurs de découvrir un secteur d’activité au travers du regard et de l’expérience d’un acteur du marché.

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Bulletin d’information de l’immobilier Neuf sur la sélection Printemps-été 2013

information

Je ne parle pas de la météo livide de cet hiver, mais bel et bien du climat économique pernicieux et incertain qui plane au-dessus de nos têtes depuis bientôt 1 an. Baisse des mises en chantier de programmes neufs, durcissement des conditions de crédits malgré des taux « exceptionnellement bas », et réduction des avantages fiscaux liés à l’investissement dans l’immobilier neuf… que du plaisir!
Pourtant, à mieux y regarder, dans une conjoncture morose où la valorisation de votre capital n’à jamais été aussi faible et autant taxée, l’immobilier reste plus que jamais un outil privilégié pour optimiser le profil de votre patrimoine familial.
Un investissement dans une résidence neuve sur la Côte d’Azur reste une stratégie qui peut s’avérer des plus rentable, et qui permettra de dégager une plus-value substantielle à moyen terme.

La clé de votre retour-sur-investissement reste le choix du profil de votre programme neuf, et bien sûr l’emplacement dont la qualité reste une garantie de revente.

Nos conseillers sont continuellement à la recherche de nouveaux programmes neufs sur la littoral azuréen afin de continuer à vous proposer une sélection des meilleurs opportunités du moment.
Notre site vient juste d’être mis à jour avec la nouvelle collection Printemps-été 2013… à noter: de nouveaux programmes en zones ultra résidentielles péri-urbaines sur Nice, Gagnes-sur-mer et Antibes, de nouveaux projets de grand standing avec vue mer, et des opportunités de défiscalisation à fort rendement locatif en plein cœur de ville.