Information concernant la vente de nouveaux biens immobilier.

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Immobilier neuf dans le 06: +17% des ventes sur le 1er trimestre 2012

Promoteurs immobilierNice le 25 Avril 2012 – Le département Immobilier Neuf de Nice-Properties était présent à la remise des Pyramides d’Argent 2012 par la Fédération des Promoteur Immobiliers, aux programmes neufs les plus innovants de l’année. La cérémonie présidée par Mr Cyrille NOTTET, représentant la fédération des promoteurs immobiliers du 06, s’est déroulée dans les locaux de Nice-Matin, en présence des professionnels et acteurs principaux du secteur, ainsi que de nombreux élus du département et de la région. Plusieurs programmes neufs furent primés pour leur profil innovant, la qualité de leur architecture ou encore leur intégration dans le développement urbanistique local.

Cette réunion a également permis de faire le point sur l’actualité du secteur du neuf, ainsi qu’un un bilan des ventes dans l’immobilier neuf sur le premier trimestre de l’année 2012: l’analyse des chiffres laissant apparaitre un niveau des ventes en augmentation de 17% par rapport à l’an dernier, et cela, malgré la réduction des avantages fiscaux notamment sur les programmes Scellier, ou les investissements en résidences de tourisme.

Cette augmentation des ventes s’explique également par un léger recul des mises en chantier de nouveaux programmes neufs sur le 06, et par le développement de la demande sur les programmes résidentiels, ou les programmes de grand standing, notamment sous la pression de la demande de clients étrangers désireux d’investir sur la Côte d’Azur.

La cérémonie de remise des trophées fut suivi d’un cocktail dinatoire pour les nombreux participants présents, ainsi que d’une visite guidée des locaux de Nice-Matin où l’édition du lendemain était sous presse. Une excellente soirée qui fit salle comble.

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Information immobilier neuf : Avril 2012

Les Tendances du 1er trimestre de cette nouvelle année laissent apparaître un retour en force de la demande de résidence secondaires sur la Côte d’Azur, notamment pour de grandes surfaces avec terrasses et vues. Les Produits Locatifs restent toujours très prisés des investisseurs, mais la récente diminution de l’avantage Scellier a réorienté la demande vers d’autres programmes plus défiscalisants comme les résidences gérées.

Les Prix du Neuf restent stables dans l’ensemble des nouveaux programmes du 06 et du 83, par contre les fins de programme ou les retour à la vente accusent une baisse parfois significative. Les Taux des Crédits immobiliers sur 15 à 20 ans restent à des niveaux historiquement bas, et les différents formats de financement disponibles sur le marché offrent une grande variété et flexibilité.

L’Après Mai 2012 laisse planer des doutes sérieux sur la pérennisation des niches fiscales, et laisse entrevoir une variation des taux à la hausse qui pourrait résulter d’une dégradation de la notation AA+ de la France. C’est donc le moment d’avancer sur vos projets immobiliers. Je vous suggère de visiter notre site web, et reste à votre disposition afin de discuter avec vous de vos projets, ainsi que pour vous présenter en avant-première les nouveaux programmes annoncés sur 2012.

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Défiscalisez en Censi-Bouvard sur la Côte d’Azur (à Auron)

Résidence Las Donnas

Développez votre patrimoine et défiscalisez en Loi Censi-Bouvard à Auron, la paerle des stations de sports d’hiver de la Côte d’Azur, à seulement 1h30 de l’aéroport de Nice… Résidence de Tourisme**** Las Donnas_2474, à Auron, quartier du Collet, avec une vue dégagée et panoramique sur le village et les pistes de ski.

L’adresse est situé en plein cœur d’un quartier calme et résidentiel, facilement accessible en voiture et/ou à pied, proche des commerces ainsi que de toutes les commodités. L’accès direct au domaine skiable est assuré par une piste descendant au téléski du Riou, et le retour direct au programme par la piste du Puy.

La Résidence de Tourisme**** Las Donnas_2474, offre au total 95 appartements avec parkings et caves en sous-sol, répartis en 3 bâtiments collectifs de style chalet traditionnel montagnard faisant appel à des matériaux nobles tels que pierre sèche, bardage bois et enduit. Les appartements sont de grands et confortables T2, T3 et T4 bien exposés, et tous ouverts sur des terrasses privatives avec vue. L’ensemble est également doté d’un espace bien-être avec piscine, balnéo, spa, jacuzzi, sauna, hammam, bains bouillonnants, douches à jets et à seau, et d’un centre gym-fitness entièrement équipé de machines de dernière génération pour le plus grand confort des résidents.

Un espace détente avec restaurant-brasserie et salon piano-parvient compléter les l’ensemble des prestations qui seront offertes « à la carte » par le gestionnaire de la résidence de tourisme aux résidents de l’immeuble et visiteurs -sans rentrer dans le calcul des charges de copropriété. De plus, tous les résidents et locataires de la Résidence de Tourisme**** Las Donnas_2474 auront la possibilité, avec le PASS PRIVILEGE, de bénéficier de divers services tels que : réservation on-line ou sur site des forfaits, location de matériel de ski, restaurants et autre activité(s) sur station.

Côte qualité de la construction, la résidence répond aux normes et exigences du label HQE (Haute Qualité Environnementale), les prestations des appartements sont de type grand standing, avec des éléments d’équipements et matériaux de première qualité, ainsi que du mobilier Pack-Premium afin de garantir la pérennité de votre investissement.

  • Les prix des appartements de type T2 commencent à 198.699€ HT (lot A02) pour un bel appartement de 42m2 habitables + terrasse, avec séjour, cuisine, salle de bains et WC indépendants, chambre parentale et coin nuit pour les enfants.
  • Les prix des appartements de type T3 commencent à 275.155€ HT (lot A105) pour un bel appartement de 61m2 habitables + terrasse, avec séjour, cuisine, salle à manger et coin salon, salle de bains et WC indépendants, ainsi que deux chambres.
  • Les prix des appartements de type T4 commencent à 335.598€ HT (lot B004) pour un bel appartement de 74m2 habitables + terrasse, avec séjour, salle à manger et coin salon, cuisine, salle de bains et WC indépendants, ainsi que trois chambres.

Des stationnements sont disponibles en sous-sol sécurisé: emplacement de parking, box fermé, ou double box fermé à partir de 16.000€ HT, ainsi que des caves privatives avec casier à skis à 5.000€ HT. Le pack mobilier incluant cuisine entièrement équipée avec électro-ménager de grande marque, et meubles de qualité supérieure correspondants aux différents types d’appartements vont de 13.200€ HT (T2) à 19.800€ HT (T4) et sont amortissables et déductibles de vos revenus fonciers (sur 5 à 7 ans). Votre acquisition étant effectuée dans le cadre d’un investissement en Loi Censi-Bouvard, vous bénéficierez des avantages suivants:

  • Récupération de la TVA = 19,6% (dans ce cas précis cela vous permettre d’acquérir l’appartement et biens annexes sur la base du prix hors taxe sur la valeur ajoutée)
  • Défiscalisation directe sur votre Impôt sur le Revenu = 11%  pendant 9 années consécutives (soit par exemple une réduction d’impôts de 2044€ / an pendant 9 ans pour un montant d’acquisition de 200.000€ HT ou bien de 30666€ / an pendant 9 ans pour un montant de 300.000€ HT.)
  • Loyers garantis par le gestionnaire pendant 9 années ainsi vous connaissez vos revenus locatifs à l’avance, et vous n’avez plus à vous préoccuper de la gestion des locations. Au-delà de la période de 9 ans, vous avez la possibilité de sortir du cadre de la gestion-garantie et ainsi de récupérer votre appartement pour en disposer à votre gré, ou bien de renouveler votre contrat de gestion avec le gestionnaire pour une durée et dans des conditions d’utilisation similaires.
  • Frais notariés réduits et défiscalisables (2,5%)
  • Déductions de vos futurs revenus fonciers de vos frais, meubles, charges, taxes, intérêts d’emprunts et autres frais liés à votre crédit -régime BIC- pour leur montant réel (ce mécanisme permettant de réduire considérablement vos revenus locatifs)

Enfin, autre avantage non négligeable: la Résidence de Tourisme**** Las Donnas_2474 vous offre également la possibilité de profiter et utiliser votre appartement plusieurs semaines par an -y compris en période de vacances- et selon conditions et modalités définies en partenariat avec le gestionnaire. Dans le cas où vous ne désirez pas profiter de la Loi Censi Bouvard, mais seulement investir dans un appartement de qualité, Las Donnas-2074 offre également la possibilité d’acquérir des appartements de type T2, T3 et T4 tous localisés dans le bâtiment C, et ayant accès à toutes les commodités, services et infrastructures de la résidence « à la carte » et suivant vos besoins.

En peu de mots, la Résidence de Tourisme**** Las Donnas_2474 se veut être un projet tout à fait unique et exceptionnel, sur une adresse tout autant unique et résidentielle, afin de vous permettre d’accroître votre patrimoine-pierre et d’optimiser votre retour sur investissement dans le cadre enchanteur de l’une des plus belles stations de ski du Parc Naturel du Mercantour, avec plus de 135km de pistes ensoleillées, à 1h30 seulement de Nice.
Nous restons à votre disposition pour tout autre renseignement plus spécifique dont vous pourriez avoir besoin (plan spécifique, descriptif, échéancier des paiements, prix, etc…), ou encore pour convenir d’un rendez-vous, soit dans nos bureaux de Nice avec exposition de la maquette du programme.Vous pouvez nous joindre personnellement au 06 60 73 50 00. Pour plus d’informations sur la Résidence de Tourisme**** Las Donnas_2474. A bientôt de vous voir… sur les pistes !
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Investir en Scellier 2012, toujours d’actualité ?

Loi Scellier

De toutes les mesures de défiscalisation mises en place par les gouvernements, la Loi Scellier s’est vite imposée par sa facilité d’usage, sa flexibilité et son effet de levier sur la fiscalité des contribuables. Vicitme de son succès et successivement rabotée en 2010 puis en 2011, restera-elle intéressante à 13% en 2012? La question est posée.

Pour commencer cette analyse, il faut comprendre que la France surfe sur un déficit de logement neufs de 500.000 appartements qui conduit à une situation de mal-logement et/ou de spéculation sur les montants des loyers, notamment dans les zones fortement urbanisées.La loi Scellier avait pour premier objectif de renouveler la parc de logements en France, par la mise sur le marché de nouveaux logements aussi confortables qu’économiques, à loyers modérés, le tout financé en partie par les investisseurs privés/contribuables, et en partie par l’Etat par le crédit d’impôts accordé à ces derniers. Une logique imparable, conduisant à la mise en place de tout un circuit de programmes immobiliers et de services y liés (construction, financement, gestion, assurance, ameublement, etc) confirmant au passage le vieil adage disant que « quand le bâtiment va… tout va ! »

Le succès de la Loi Scellier s’est révélé dès le printemps 2009, permettant aux locataires d’accéder à des logements neufs et confortables, libérant ainsi des logements du secteur aidé pour d’autres familles, ou pour la rénovation. L’objectif du Député François Scellier était alors de pérenniser cette loi à 18% au-delà de 2012 pour permettre peu à peu la mise en place d’une politique de construction cohérente de la part des intervenants à l’acte à bâtir sur tout le territoire national, qui nous aurait permis de renouveler progressivement notre parc de logements tout en évoluant vers un système dit Scellier BBC,  d’éco-construction durable et peu couteux, à l’image de certains de nos voisins européens en avance sur nous…

Mais la gestion de la dette et les aléas de la situation économique internationale eurent finalement raison de ce concept visionnaire, et cette loi s’est vue finalement rabotée à 22% en 2011 puis 13% en 2012… qui sera d’ailleurs la dernière année d’application de la défiscalisation… si celle-ci dure jusqu’à la fin 2012, compte tenu des échéances électorales toutes proches ! Ceci étant dit, nous sommes tous en droit de nous demander si un investissement en loi scellier 2012 reste toujours une opportunité avantageuse.

La réponse tient en peu de mots: si vous payez des impôts, sûrement ! En effet, en investissant dans un programme en loi Scellier en 2012, vous pourrez déduite 13% à 21% de vos impôts sur 9 à 15 ans, ce qui représente une économie directe pour un investissement de 200.000€, de 26.000€ à 42.000€; et pour un investissement de 300.000€, une défiscalisation total de 39.000€ à 63.000€. Sans mentionner les autres avantages fiscaux induits par la gestion d’un bien locatif.

Que se passera-t-il après 2012 ??

Ou plutôt: que se passera-t-il après mai 2012 ?

Aucune certitude à ce jour, si ce n’est que les jours de la Loi Scellier sont désormais comptés, et que tout investissement effectué avant le printemps garantira le bénéfice de la défiscalisation aux contribuables/investisseurs. Une seule règle à observer:  ne pas investir à l’aveugle et s’entourer des meilleurs spécialistes afin de bien analyser le marché et les conditions de votre investissement.

L’immobilier : une valeur patrimoniale très sûre

En cette fin d’année 2011, l’investissement dans la pierre est plus que jamais une valeur sûre de tout projet patrimonial, à court ou long terme. En achetant votre résidence principale, vous constituez la base de votre patrimoine et bénéficiez de l’exonération d’impôts en cas de revente. Votre résidence secondaire, ou tout achat réalisé dans l’optique d’une rentabilité locative, viennent compléter votre portefeuille et vous apportent une stabilité qu’aucun autre placement n’est aujourd’hui en mesure de vous offrir.

Chez Nice Properties, nous sommes convaincus du bien-fondé de l’investissement immobilier sur la Côte d’Azur. L’expertise et le savoir-faire de nos équipes commerciales vous prémunissent ainsi de tout mauvais placement et vous guident dans votre achat, de l’analyse de vos besoins à l’acte authentique. En cas de vente, Nice Properties réalise l’estimation de votre bien, effectue les diagnostics nécessaires et dresse pour vous un plan marketing personnalisé. Et tout ceci en 24 heures !

Copropriété : Opposition(s) du syndic

Dans un arrêt du 3 novembre 2011, n°10-20182, la Cour de cassation affirme que les oppositions qui concernent plusieurs lots appartenant à un seul copropriétaire doivent mentionner la répartition des charges et des travaux selon le privilège ou le super privilège que le syndicat invoque. La Haute Cour précise également que les oppositions doivent en outre comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature ainsi que le lot auquel elles sont inhérentes.

Cet article vous est proposé par le Cabinet d’Avocats LBVS en partenariat avec Nice Properties. 

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La loi Scellier, cette inconnue qui nous veut du bien…

Dans une période où les paramètres économiques se compliquent, et l’efficacité des niches fiscales est globalement remise en question, que penser de la Loi Scellier et de ses conséquences réelles ?

Instaurée en 2009 pour répondre à une baisse des ventes et des mises en chantier dans le secteur de l’immobilier neuf et de la rénovation, la Loi Scellier aura sauvé des dizaines de milliers d’emplois directs et indirects tout en générant un montant considérable d’impôts et taxes sur le plan national, régional et local. C’est toujours le cas aujourd’hui, malgré une baisse des ventes dans le secteur du neuf suite à un premier « rabotage » de l’avantage Scellier fin 2010.

Loin d’être un niche fiscale pour les riches et nantis, la Loi Scellier s’adresse prioritairement aux petits et moyens contribuables, employés du secteur public ou privé, qui dans tous les cas contractent un emprunt à long terme pour bénéficier de la défiscalisation, dirigeant leur effort d’épargne vers les établissement financiers et permettant dans le même temps au marché locatif local de s’enrichir d’appartements dotés du dernier confort moderne et conforme aux nouvelles normes d’isolation, d’accessibilité, ou encore environnementales.

Si l’effet dynamique de cet aménagement sur notre économie et sur la qualité du stock locatif et définitivement prouvé, c’est comme l’avait suggéré Mr. Le député François Scellier lors du dernier Salon Immobilier de nice-matin en mars 2011, vers une pérennisation du système au-delà de 2012 (dernière année d’application de cette loi) qu’il conviendrait probablement de s’orienter afin de garder le bénéfice de cette interaction directe de l’épargne des particuliers dans le secteur de l’immobilier, et de continuer à évoluer vers des immeubles tous jours plus écologiques, toujours plus économiques, à l’image de certains de nos voisins européens.

Dernière minute: L’assemblée nationale vient de prolonger la défiscalisation Scellier BBC (22% à 34% sur les programmes neufs BBC) pour tous les contrats de réservation signés avant fin 2011, et concrétisés devant notaire avant le 31 mars 2012.

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Investir dans la pierre pour consolider votre patrimoine, est-ce toujours d’actualité ?

Quel est, au jour d’aujourd’hui, le meilleur placement pour votre argent, celui qui vous permettra à la fois d’assurer une rentabilité mensuelle conséquente, et d’accroître la valeur de votre investissement ? Probablement un placement à but locatif dans la pierre. Une récente étude montre que les logements neufs sont les biens les plus recherchés à la location, pour 2 raisons bien simples:

  • meilleur niveau d’isolation et de confort,
  • maîtrise totale des charges.

A partir de ce constat il est possible de se positionner sur un programme neuf pour un projet d’investissement locatif destiné soit à la location vide (de type Scellier ou libre) ou encore à la location meublée (de type LMNP).

Le Scellier reste toujours un placement intéressant, permettant de défiscaliser 22% à 34% du montant de votre acquisition, et pour information, le gouvernement vient de prolonger la possibilité de signer les actes authentiques jusqu’au 31 mars 2012 pour tous les contrats de réservation signés et enregistrés devant notaire avant fin 2011.

Transaction : Interdiction de traiter avec un acquéreur présenté

Par un arrêt du 20 octobre 2011, n°10-25199, la Cour de cassation censure la cour d’appel d’Aix en Provence qui avait tenté de limiter la clause figurant usuellement dans les mandats : « pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements ainsi que dans les douze mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué».

La cour d’appel avait cru pouvoir refuser des dommages-intérêts à l’agent immobilier évincé au motif que la vente finalement réalisée sans son concours avait été acceptée à un prix inférieur à celui du mandat, alors que selon elle la clause pénale n’aurait dû jouer que si la vente avait eu lieu « aux mêmes conditions ». En statuant ainsi, les juges du fond ont irrégulièrement ajouté une condition à la stipulation prévue au mandat et sont donc logiquement censurés par la Haute juridiction. Cette clause trouve donc plus que jamais son intérêt dans les mandats, surtout si le mandant exclusif venait à disparaître.

Cet article vous est proposé par le Cabinet d’Avocats LBVS en association avec Nice Properties.

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Dynamisez votre portefeuille avec la loi Censi-Bouvard !

Loi Scellier Bouvard

Apparue en 2009, la loi Bouvard (ou Scellier Bouvard) permet aux investisseurs LMNP, sous certaines conditions, de bénéficier d’une réduction de 18% du montant HT de l’acquisition (frais notariés inclus) répartie sur 9 années consécutives. Cette réduction est valable pour tout achat effectué en 2011 et en 2012. Ainsi l’avantage fiscal est double car à la réduction d’impôt vient s’ajouter la récupération de la TVA (19,6%) sur la valeur HT du logement ! Cette loi s’applique notamment aux résidences étudiants avec services, à certaines résidences et établissement pour personnes âgées et handicapés, ainsi qu’aux résidences de tourisme classées à la mer ou à la montagne.

Afin de bénéficier de l’avantage fiscal, le propriétaire doit s’engager à louer le bien meublé pendant au moins 9 ans à l’exploitant de l’établissement. La location fait l’objet d’un contrat négocié qui garantit le paiement des loyers sur une période de 9 à 10 ans, éventuellement renouvelable. Sous certaines conditions, le propriétaire peut aussi utiliser l’appartement à ses fins personnelles pendant certaines périodes de l’année. L’autre avantage non négligeable de la loi Bouvard est qu’elle est cumulable avec d’autres opérations de défiscalisation de type loi Scellier ou loi Girardin.

Contrairement à d’autres dispositifs, la loi Bouvard est applicable à un nombre illimité de biens. Elle impose cependant un plafond annuel de base de calcul de 300.000€ par an. En cas de dépassement de ce plafond, l’excédent pourra bénéficier de l’amortissement habituel en tant que LMNP. En peu de mots, la loi Bouvard est un outil de défiscalisation sûr et pratique pour les moyens et les grands contribuables, permettant de diversifier leur patrimoine sur le secteur porteur et convoité de la résidence meublée, tout en optimisant leur réduction d’impôt.