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IMMOBILIER NEUF: Perspectives et Stratégies pour 2014

Une situation préoccupante…

Ce deuxième semestre 2013 marque une étape importante dans l’évolution de du marché immobilier sur le territoire national.
L’analyse des données économiques et des résultats des ventes dans la transaction classique comme dans le l’immobilier neuf donnent le signal d’alarme d’un marché arrivé au point mort, et sonnent le glas de tous les espoirs de création de nouveaux logements pour les semestres à venir…
Car avec un recul des mises en chantier de nouveaux programmes supérieur à 30% c’est bien plusieurs semestres qu’il faudra pour relancer le secteur de la production des logements neufs dans les grandes agglomérations et pôles d’emplois locaux.
Et pourtant,

  • La production de logements neufs est au cœur des besoins de logements des actifs locaux mettant à disposition des résidents des logements plus confortables mais aussi moins énergivores, plus adaptés au style de vie moderne.
  • La production de logements neufs est étroitement liée au développement des industries et de l’emploi local, la construction d’un logement générant en moyenne 2 emplois locaux directs, et trois fois plus d’emplois indirects dans le commerce et le tertiaire.
  • La production de logements neufs est un vecteur incontournable de la création de logements sociaux locaux et donc un élément progressif du renouvellement du parc des logements sociaux, sans incidence sur les finances des villes, des régions ou de l’Etat.
  • La production de logements neufs est une alternative viable dans le cadre du développement de nouvelles entreprises dans le secteur de la construction, du commerce et des services, notamment ceux liées au développement durable.
  • La production de logements neufs est –par effet de levier- un facteur du développement de l’investissement dans l’amélioration des logements anciens dans le cadre de leur rénovation, leur mise aux normes ou la maitrise des charges.
  • La production de logements neufs, l’activité immobilière, celle de la construction, des matériaux et services y liés sont les pôles de production de TVA les plus important de l’industrie, estimé toutes activités confondues à plus de 35%.
  • La production de logements neufs est un élément incontournable du développement de taxes locales –par les constructeurs, les propriétaires et les occupants- donc un vecteur de développement des infrastructures, des services et des emplois locaux.

En fait,
La production de logements neufs est un élément incontournable du développement pérenne des économies locales et de notre industrie nationale.

Quid du 2ème semestre 2013 ?

Tous les indicateurs économiques nous amènent à penser que la situation des finances du pays ne va guère s’améliorer et que malgré le durcissement de la pression fiscale sur l’impôt direct des personnes et des sociétés les recettes sont en berne et l’économie en panne.

Le principal effet à court et moyen terme de la morosité économique et fiscale sera une baisse de la consommation, donc une diminution notable et regrettable des recettes de TVA, dont la justesse de l’imposition est pourtant un fait reconnu par les économistes de toutes tendances.

Cette morosité devrait se prolonger durant la période estivale, devant la crainte de secousses fortes sur le marché de l’emploi , le régime des retraites, et une crise économique et sociale… qui dure et s’étend à toutes les couches de la société.

Dans une actualité chahutée où une incertitude globale plane sur la rentabilité des produits financiers, le retour au Placement Pierre se révèle –comme en toute période de crise- une alternative de plus en plus logique et sécurisée.

Le début de l’exercice 2013 a d’ailleurs été marqué par un transfert des investissements du papier vers la pierre, et nombre d’acquéreurs se sont déjà positionné sur des biens à forte valeur patrimoniale, sans recours à aucun financement. Cette tendance devrait encore s’accentuer sur les résidences de grand standing d’ici à la fin de l’année 2013.

De plus, la capacité d’attraction touristique de notre pays et le principe d’accessibilité à la propriété privée en fait une destination privilégié pour les investisseurs qui joignent ainsi l’utilité d’un investissement patrimonial dans la pierre, à l’agréable d’une résidence secondaire en France. Le retour en force d’investisseurs étrangers observé ces derniers mois devrait donc se consolider, mais uniquement sur le marché ultra-périphérique des biens de très grand standing et sur des destinations touristiques.

Enfin, l’offre de produits de financement exceptionnels devrait continuer à booster les ventes dans le social ainsi que celles liées aux niches fiscales de type Duflot, mais seulement sur des produits d’entrée de gamme à faible profil spéculatif. Les montages financiers sont au cœur de ce segment de marché caractérisé par des apports personnels minimes.

C’est donc un marché à 2 vitesses qui devrait marquer le pas de ce second semestre. L’un sur des produits d’entrée de gamme, l’autre sur des produits haut de gamme. L’un nécessitant le mise en place de crédit, l’autre non. L’investissement-pierre étant pour les premiers un levier d’épargne personnelle, et pour les seconds une valeur-refuge.

Exit les produits résidentiels intermédiaires de bon standing dans les quartiers résidentiels à CSP+ dans un marché où les prix ont tendance à dévisser, exit les investisseurs traditionnels à forte capacité d’épargne par ailleurs soucieux… de la préserver.

Quelles stratégie pour 2014 ?

Le marché immobilier ne pourra pas continuer à se reposer longtemps sur ces 2 secteurs que sont l’entrée de gamme et le haut de gamme, car une caractéristique commune à ces deux secteurs… et qu’ils s’épuisent vite : les uns par la limitation de leur capacité d’endettement, les autres du fait de la rareté des sites disponibles pour les programmes de très haut de gamme.
Il faut donc se donner les moyens de raccrocher d’autres segments du marché, d’autres profils d’acquéreurs et d’investisseurs. De diversifier les typologies de programmes afin de capter une clientèle qui n’à pas disparu, mais qui est juste en état d’hibernation, dans l’attente de jours meilleurs.
Bien sûr une grande partie du retour des investisseurs traditionnels sur le marché de l’immobilier dépend fortement de la diminution de le pression fiscale, tant sur les personnes que sur les biens, que de la reprise de la croissance qui marquera le retour de la confiance et libèrera l’épargne-matelas.
Justement, 2014 devrait être une année charnière pour le retour de la croissance en France, dont les effets devraient se faire sentir en terme d’investissement sur le dernier trimestre de l’exercice. La rentrée, et l’hiver 2014 devrait donc marquer le pas en terme d’investissements dans la pierre.
Si il y avait une stratégie à adopter sur 2014, ce serait une stratégie multicanal.

Tout d’abord consolider nos acquis :

  • Dans un premier temps : conforter le secteur de l’entrée de gamme car il a un rôle de régulateur des prix du foncier dans les grandes villes, et donc au final des prix de l’immobilier neuf, avec pour objectif précis celui de réduire l’écart-type entre les prix du neuf et de la revente.
  • Dans un deuxième temps : continuer à développer le marché du très haut de gamme car il a un effet drainant sur les investissements et les décisions d’achat dans le neuf comme la revente, et permet également de mettre à contribution des capitaux étrangers pour stimuler notre croissance et nos recettes fiscales.

Ensuite diversifier nos cibles de marché :

  • Le point le plus important : anticiper le retour des investisseurs traditionnels à forte capacité d’épargne sur des programmes en secteur résidentiel . L’optimisation de la commercialisation sera basé sur la répartition interne des appartements, le niveau de confort
  • Enfin : développer les nouveaux marchés à forte valeur ajoutée que sont les résidences de loisirs à la mer comme à la montagne. Le futur de ces produits reposant autant sur le profil du programme que sur la forme de propriété et la dynamique de la gestion.

Aujourd’hui plus que jamais, le champ des possibles reste ouvert.

A vos calculettes !!!