Loi Alur : Les changements pour vous, propriétaires

En mars 2014, la loi pour l’Accès au logement et urbanisme rénové (Alur) de Cécile Duflot, ex-ministre du logement est promulguée. Cette loi s’inscrit dans une volonté de réguler : les loyers, l’accès à la location ou le rôle des syndics. En voici les mesures phares qui vous concernent, propriétaires bailleurs.

LES POINTS CLEFS

Encadrement des loyers

  • Dès septembre 2014 détermination d’un loyer médian.
  • Chaque année, le préfet fixera un loyer médian de référence en fonction de 3 critères: le quartier, la catégorie (studio – 2/3/4 pièces…) et la surface du bien.
  • Cet arrêté préfectoral établira un prix moyen au m² majoré de 20% et que le propriétaire ne pourra pas dépasser.
  • Avec une exception pour les biens qui présentent une caractéristique exceptionnelle, comme un logement particulièrement bien situé, confortable ou avec une immense terrasse.
  • Cet encadrement s’applique à des zones dites « tendues », où la demande locative est bien supérieure à l’offre des propriétaires.  Jusqu’à aujourd’hui, 28 agglomérations de plus de 500 000 habitants sont concernées par ces loyers médians.

 La garantie universelle des loyers (GUL)

  • Dès 1er janvier 2016
  • La garantie universelle des loyers protège les bailleurs du privé en cas d’impayés pendant une durée maximale de 18 mois.
  • La GUL sera automatique et gratuite à la signature du bail.

Règles durcies entre les propriétaires et les locataires

  • Les honoraires d’agences sont désormais  à la charge du propriétaire sauf pour  les frais liés à l’organisation des visites, à la rédaction du bail et à la réalisation de l’état des lieux, partagés entre les deux parties.
  • Instauration d’une liste définie par décret pour les pièces justificatives à fournir par le locataire.
    Le propriétaire risque une amende s’il ne respecte pas cette liste et demande davantage de pièces justificatives.
  • Dans les zones tendues, le délai de préavis pour mettre fin au contrat de location est réduit de 3 mois à 1 mois.
  • De gros changements également sur les annonces immobilières, notamment les publicités dans lesquelles on verra apparaître les éléments suivants:
    – Mention du fait que le bien est soumis au régime de la copropriété.
    – Nombre de lots.
    – Montant prévisionnel, moyen, annuel, des charges payées par le vendeur.
    – Indiquer si des procédures sont diligentées contre la copropriété et si le syndic est placé sous administration provisoire.
    – Montant TTC des honoraires exprimé en % du prix si à charge des locataires ou acquéreurs.

    Personnellement, je vois cela comme une avancée. Cela donnera plus de travail aux annonceurs, mais le particulier y trouvera son compte car il sera mieux informé.

  • Conseil Défiscalisation Immo

    La loi ALUR est en effet initiatrice de changements très perceptibles sur le marché de l’immobilier locatif, avec les mesures qu’elle prévoit :
    l’encadrement des loyers, la stabilisation des plafonds, la GUL… La première et la dernière ont en passant suscité de vives polémiques car elles tendent à fortement défavoriser l’investissement déjà fébrile sur le secteur, alors que la chose la plus logique était de le remotiver… Si la GUL a été votée facultative, l’encadrement des loyers va être appliqué dès cet automne, pour se voir appliqué sur tout le territoire français en fin d’année. Le contrôle des loyers marginalise les rentabilités et perceptions des investisseurs et risque d’avoir pour effet une rétractation des investisseurs. Et ce même si le dispositif de défiscalisation immobilière Duflot enregistrait ses meilleurs résultats depuis sa mise en application, en termes de ventes et de popularité… C’est d’ailleurs dommage car les prix de l’immobilier commençaient à baisser et les banques se sont montrées moins frileuses, les taux d’intérêt des banquiers étant amoindries. De telles mesures risquent alors de faire remonter les prix d’une forte manière.
    Un changement de législation serait à prévoir, car si une approche sociale a été privilégiée pour lutter contre les mauvaises pratiques et le mal logement, l’investissement risque de prendre un coup critique alors qu’il se relevait.